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大放水下二季度10大都市房价指数继续创新高

时间:2020-08-24 08:11 来源: 作者: 点击:

??上海易居房地产研讨院8月18日发布《2020年二季度10大世界都市房价指数陈述》。该陈述显现:钱银放水利好大于经济下行利空,二季度10大世界都市房价继续创新高。新冠疫情发生后,全球经济遭到重创,但10大世界都市房价指数却接连两个季度逆势上行,首要是疫情以来,兴旺国家纷繁钱银放水,多国利率下降至前史最低水平,全球可谓是前所未有大放水,因而各国股票、房产、黄金等多种财物价格遍及上涨。二季度京沪房价环比涨幅最大。二季度我国是全世界首要国家中疫情操控最好的,GDP现已由一季度的负增加回正,受疫情后钱银方针宽松的利好,二季度京沪房价环比涨幅是10大世界都市中最大的。不过中心和央行屡次着重房住不炒,且现在北京和上海的限购限贷方针仍是非常严峻,房价不存在大幅上涨的根底,估计三季度北京上海房价小幅上涨的或许性较大。

??易居研讨院研讨员沈昕标明,现在全球疫情局势仍然严峻,经济复苏远景也不容乐观,估计下半年全球钱银宽松趋势不会改动,10大世界都市的房价整体趋势还将小幅上涨。

??该陈述首要有以下内容:

??在经济走势和钱银方针全球趋同的布景下,全球首要大都市房地产商场走势,尤其是房价面目一新,也具有必定的相似性和趋同性,为了更好盯梢和研讨世界及国内大都市的房价面目一新,易居房地产研讨院在国内首先研讨和创建了10大世界都市房价指数陈述。本陈述选取了纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市为样本,依据当地政府发布的核算数据打开剖析。

       一、10大世界都市房价指数

??本陈述共选取了10个代表性的世界都市,对各个城市的房价指数进行标准化处理后,以GDP占比核算得出的权重相乘,即得出当期10大世界都市房价指数。需求指出的是,本文中的北京和上海所选取的房价指数为国家核算局发布的二手住所出售价格指数,首要是考虑到内地调控方针严峻,北京和上海的新建商品住所价格受限价方针影响有必定的失真,而二手房价格走势受方针影响较小;别的该指数与实在房价动摇比较,波幅偏小,可是为了数据的权威性,本文仍选用官方发布的数据。

??美国次贷危机迸发今后,10大世界都市房价指数下滑,于2009年二季度触底,尔后跟着全球经济的逐步复苏,10大世界都市房价指数也开端了上行趋势。10大世界都市房价指数整体上继续了近十年的上涨。2009年三季度至2011年三季度缓慢上涨,2011年四季度至2012年一季度受欧债危机的影响小幅跌落,2012年二季度至2016年四季度涨势较快,2017年一季度至2018年三季度涨势有所放缓,2018年四季度转跌。2019年以来小幅震动上涨。

??2020年二季度,10大世界都市房价指数为150.1,环比上涨1.1%,同比上涨1.9%,与次贷危机后的低谷2009年二季度比较,上涨68.4%。新冠疫情发生后,全球经济遭到严峻影响,但10大世界都市房价指数却接连两个季度逆势上行,首要是疫情以来全球各首要国家钱银放水,流动性众多所形成的。

数据来历:各国核算部分、易居研讨院

       二、10大世界都市房价增幅排名

??1、北京环比涨幅榜首

??依据各国核算部分的数据,与2020年一季度比较,10大世界都市中,二季度房价上涨的城市有8个,还有2个城市房价环比相等。

??环比涨幅排在前3位的城市别离为北京、上海和香港。其间,北京以3.6%的环比涨幅位列榜首。二季度我国是全世界首要国家中疫情操控最好的,GDP现已由一季度的负增加回正,受疫情后钱银方针宽松的利好,二季度北京上海和香港的房价涨幅排名前列。

??环比涨幅排在末3位的城市别离为多伦多、首尔和东京,其间多伦多和首尔房价环比相等,东京则小幅上涨。尽管新冠肺炎疫情的全球盛行使得世界经济严峻阑珊,但二季度10大世界都市中没有一个房价呈现环比跌落,阐明在全球超低利率和流动性过剩的影响下,大城市的房产仍是较受欢迎的财物。

??2、洛杉矶同比涨幅最大

??2020年二季度,同比涨幅排在前3位的城市别离为洛杉矶、上海和伦敦,同比涨幅别离为3.7%、3.5%和3.5%,其间洛杉矶的同比涨幅最大。洛杉矶房价同比涨幅最大,首要是钱银方针继续宽松,2019年7月,美联储时隔10多年初次降息,仅上一年下半年就有3次降息,本年3月更是接连两次下调利率至0%-0.25%的前史低位,流动性添加导致美国股票房产等财物价格上涨。

??同比涨幅排在末3位的城市别离为香港、多伦多和新加坡,其间香港和多伦多房价同比小幅跌落,新加坡房价小幅上涨。其间,香港以1.9%的同比跌幅位列倒数榜首位。2019年下半年以来,因为世界贸易疲软、全球出资不景气加上香港自身昂首阔步安稳等许多要素的影响,以及本年年初以来的新冠肺炎疫情影响,香港经济已接连4个季度负增加。 2019年三季度至2020年一季度,香港房价也接连3个季度跌落,二季度受利率下降等利好影响,香港房价上涨,同比跌幅仍是10大都市中最大的。

??3、2020年二季度与2007年四季度比较我国三城的房价涨幅领跑

??2020年二季度与2007年四季度比较,比较10大都市的房价涨幅,涨幅排在前3位的城市别离为香港、北京和上海,涨幅别离为228%、97%和88%,远高于其他世界都市。这三个城市房价涨幅较大,首要是因为曩昔十多年我国经济继续中高速增加,城镇化进程中人口很多涌入北京和上海等一线城市,城市建设和根底设施不断提高和完善,房产的大幅增值正是这一系列盈利的表现,我国内地和香港的有房一族通过房产增值共享了经济发展的盈利。纽约的房价涨幅排名垫底,尽管近几年楼市复苏,可是次贷危机对纽约楼市构成重创,直到2018年四季度房价才超越2007年四季度。与纽约相同同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达27%,涨幅超越纽约较多,首要是因为洛杉矶高新产业兴旺、人口吸引力较强,以及以华人为代表的海外置业出资较多和旅游业较兴旺。

       三、10大世界都市房价走势

??1、纽约和洛杉矶:环比均小幅上涨

??前史核算数据显现,美国迸发次贷危机和金融危机后,纽约和洛杉矶房价指数一路下行,2007年至2008年都处于下行通道,在美联储前史最低利率钱银方针和一系列量化宽松方针的影响下,2009年到2011年纽约和洛杉矶房价指数止跌回稳,在低位运转,随后于2012年步入了上升通道,震动上行趋势接连至今。

??2020年3月,为应对疫情影响导致的本钱商场大幅震动,美联储紧迫降息至0-0.25%的超低水平,并宣告敞开无限量QE。以往来看,钱银宽松有利于财物价格上涨。尽管新冠肺炎疫情对美国经济形成重创,本年第二季度美国GDP按年率核算下滑32.9%,创上世纪40年代以来最大降幅,但纽约和洛杉矶房价二季度仍然小幅上涨,阐明钱银宽松对财物价格的利好要大于经济下行对房价的利空。现在美国多地接连迸发第二波疫情,美国的疫情局势仍然严峻,经济复苏远景也不容乐观,在此状况下下半年美联储估计仍会坚持零利率方针,三季度纽约和洛杉矶房价估计仍将小幅上涨。

??比较纽约和洛杉矶2007年四季度至2020年二季度房价指数的动摇起伏(最高点与最低点的差值),纽约为45,洛杉矶为135.5,标明从长时刻来看,纽约房地产商场较为平稳,洛杉矶房地产商场则较简单大起大落,这与以华人为代表的海外出资需求占比较大不无关系。

??2、伦敦:环比接连5个季度小幅上涨

??前史核算数据显现,全球金融危机迸发前后,伦敦房价从2007年四季度的£300000左右跌落至2009年一季度的£247000,因为英国政府施行经济影响方案,英国经济开端复苏,伦敦房价触底反弹,从2009年开端进入上行通道,至2017年三季度仍然坚持着上行趋势。自2017年四季度开端,受“脱欧”不确定性影响,伦敦房价连跌2个季度,2018年二季度小幅上升,三季度开端接连3个季度跌落。2019年二季度后,脱欧态势逐步明亮,伦敦房价继续小幅上涨。

??新冠疫情发生后,2020年3月英国央行两次降息至0.1%的前史低位,尽管二季度英国GDP下降了创前史纪录的20.4%,但宽松的钱银方针使得伦敦房价仍然小幅上涨。7月6日,英国宣告将房产印花税起征点从现在的12.5万英镑提升至最高50万英镑,这一行动将使大部分购房者免于交纳印花税。这项方针估计短期内将影响英国的购房需求,叠加宽松的钱银方针,估计三季度伦敦房价还将上涨。

??3、东京:小幅震动上涨

??调查前史数据,东京房价指数从2007年四季度的93.1跌落至2009年二季度的81.1,随后触底反弹,上涨至2010年三季度的88.6,之后又步入到下行通道,于2012年三季度触底,房价指数跌至80.2,然后房价指数开端震动上行,于2017年一季度反弹至近10年高点,尔后两个季度东京房价呈现了小幅回调,2017年四季度至2018年四季度继续震动上行,2019年以来继续震动上行并创金融危机以来新高。尽管日本全国人口负增加,但人口继续向东京都市圈会集,东京仍然是日本人口增加最快的区域,购房需求仍旧旺盛。日本政府推出量化宽松方针后,商场需求也有所开释。并且东京即将于2020年7月举行奥运会,许多国内外出资者看好奥运会后东京公寓价格会上涨,出资需求旺盛也是近几年东京房价上涨的一个要素。受疫情影响,东京奥运会已延期至2021年。

??日本内阁府发布的数据显现,二季度日本GDP按年率核算同比下滑27.8%,创下日本二战今后的最大降幅,并已接连3个季度呈负增加,但在全球流动性众多的状况下,二季度东京房价微幅上涨。估计三季度东京房价也将继续在现在方位小幅震动。

??近10年来,东京房价指数的最高点为103.2,最低点为80.2,动摇起伏相对其他世界大都市较小,因而东京房价走势较为平稳,没有暴涨暴跌。因为阅历过房地产泡沫的幻灭,所以日本人关于出资房地产愈加慎重,楼市也因而更为理性。

??4、首尔:小幅震动上涨

??回忆前史数据,2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道,从85.3上涨到95.4,随后阅历了小幅跌落,2009年一季度房价指数触底,跌至92.6,二季度开端企稳上升,2009年三季度至2012年一季度,首尔房价指数在95邻近震动。2012年二季度至2013年三季度,首尔房价指数继续跌落至89.5,尔后开端震动上涨至2018年四季度,接连18个季度上涨。2014年以来的接连上涨首要是因为低利率和购房约束较宽松等原因。为了按捺过热的房地产商场,韩国政府在2018年9月13日宣告出台严峻的房地产新政,2019年一二季度,首尔房价指数接连2个季度小幅跌落。美联储降息后,韩国央行于2019年8月初和10月别离宣告降息25个基点,三季度以来首尔房价指数接连3个季度小幅上涨。

??2020年3月,韩国央行紧迫下调基准利率至0.75%的前史最低水平,以对立公共卫生事件带来的经济影响,5月再次降息至0.5%的极低水平,宽松的钱银方针尽管能够影响经济增加,但也或许令资金流入原本现已过热的房地产商场。7月10日,韩国政府决议一概上调针对多套房持有者征收的房子购置税、归纳不动产税和转让所得税税率,谨防房产投机,安稳房产商场。估计三季度首尔房价或将小幅跌落。

??近十年来,首尔房价指数的最高点为108.9,最低点为85.3,动摇起伏仅为23.6,整体来看首尔房价指数走势较为平稳。

??5、多伦多:继续小幅上升

??从前史数据来看,从2007年四季度至2017年三季度,除了单个时点的微调外,多伦多房价指数根本继续上升,从2007年四季度的66.5上涨到2017年三季度的103.2,上涨55.2%。其间重要要素之一,包含华人在内的海外资金流入楼市较多。多伦多房价此前坚持了近10年的上涨态势,通过房价收入比等目标能够根本判别存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理,于2017年4月出台了16条房地产新政,包含加息、收紧借款审阅等来按捺多伦多以及周边区域的过热房市,其间的非居民投机税将有用按捺海外投机需求。方针效应也已表现在多伦多房价上了,在2017年二季度至四季度高位盘整了三个季度后,2018年一季度,多伦多的房价开端回头向下,近9年来初次呈现跌落,到2019年三季度接连7个季度跌落,四季度以来继续小幅上升。

??2020年3月,加拿大央行三次降息至0.25%,宽松的钱银方针对财物价格是利好。加拿大核算局网站显现多伦多二季度房价与一季度相等,多伦多区域地产局TRREB发布的月报数据显现,6月房子出售有显着的好转,比5月出售增加89%,不过同比仍下降1.4%,7月份房子出售量则同比上涨29.5%,创了该月最高纪录。跟着房子出售的继续好转,估计三季度多伦多房价将小幅上涨。

??6、新加坡:小幅上涨

??回忆前史数据,从2007年四季度至2008年三季度,新加坡房价坚持了小幅上涨之后,受金融危机影响开端大幅跌落,跌势一向到2009年二季度。之后新加坡房价开端回暖并继续上涨,一向继续到2013年三季度左右。这期间房价上涨的原因首要是美国推广QE,在全世界低利率的影响下,很多热钱涌入新加坡房地产商场。为了遏止房价过快上涨的气势,新加坡政府采纳楼市管控方针,房价应声跌落,跌势一向从2013年四季度继续到2017年二季度。直到2017年,新加坡对房地产商场的管控办法才有所松动,2017年三季度开端,新加坡房价呈现回暖,2018年一二季度涨幅有所扩展。为按捺房价,2018年7月,新加坡上调额定买家印花税税率5–15个百分点,并收紧借款限额,随后三个季度高位盘整,上涨气势得到操控。2019年二季度至年末,新加坡房价接连小幅上涨。

??2020年一季度,受疫情和经济影响,新加坡房价小幅跌落,二季度在全球流动性众多的影响下,新加坡房价小幅上涨。估计接下来几个季度,新加坡房价仍会在现在方位小幅震动,小幅上涨或下降均有或许。

??7、香港:接连3个季度小幅跌落后小幅上涨 

??回忆前史数据,十多年来香港房价指数整体上行,根本是大涨小跌的状况,并且上涨的时刻要善于跌落的时刻,呈波段式上涨的走势。十年来香港房地产商场继续走高首要有4个要素:1、金融环境宽松,利率较低使得出本钱钱较低;2、看好香港经济和房地产的岛外资金很多涌入;3、内地本钱外流,人民币进入香港便利;4、地少人多,住宅求过于供。通过继续多年的上涨,香港楼市显着有泡沫,2016年以来香港政府屡次出台调控方针,并在2017年5月再加码,针对有多笔按揭借款以及首要收入来自外地的购房者提高了购房门槛,以此来调控楼市。2018年6月进一步出台对一手住宅征收空置税等六项调控方针。2018年三季度香港房价指数小幅跌落,此前已接连9个季度上涨,四季度继续加快跌落,2019年一季度香港房价指数转涨,二季度继续上涨并创新高。下半年以来,因为世界贸易疲软、全球出资不景气加上香港自身昂首阔步安稳等多重要素的影响,以及年后的新冠肺炎疫情,经济已接连4个季度负增加,2019年三季度至2020年一季度,香港房价也接连3个季度跌落。

??2020年3月,继美联储降息后,香港两次下调基准利率至0.86%,二季度香港房价小幅上涨。跟着香港国安法的拟定和施行,香港局势将继续好转并康复安稳,这将有利于香港经济的康复,也有利于香港房价的上升。在宽松的钱银环境下,估计下半年香港房价还将小幅上涨。

??8、北京和上海: 二季度房价涨幅扩展

??回忆前史数据,近十年北京和上海房价指数整体上行,根本是大涨小跌,并且上涨的时刻要善于跌落的时刻。房价的上涨,首要是因为国内经济的继续增加,京沪人口很多流入,居民因为出资途径较少而将财物首要装备在房产上。从2017年二季度至2020年一季度,因为调控趋严,北京和上海的房价均被遏止住了快速上涨的气势,进入调整期。北京的房价指数由2017年一季度的261.9跌落至2020年一季度的242.7,跌落7.4%。2016年三季度至2017年四季度,上海的房价指数在205点左右盘整了6个季度,2018年缓慢跌落,2019年一季度以来小幅震动上涨。

??2020年二季度,北京和上海的房价涨幅均有所扩展,上海房价还创出新高,首要是疫情后钱银宽松所形成的,并且京沪房价现已横盘三年,调整比较充沛。央行年内已3次降准,M2创2017年二季度以来的三年多新高,M1创两年多新高,钱银放水利好财物价格,年内房贷利率也继续小幅下行,对影响居民购房有必定效果。不过中心和央行屡次着重房住不炒,且现在北京和上海的限购限贷方针仍是非常严峻,房价不存在大幅上涨的根底,估计三季度北京上海房价小幅上涨的或许性较大。

       四、10大世界都市房价走势猜测

??现在,新冠肺炎疫情仍在全球暴虐,对世界经济形成重创。世界钱银基金组织(IMF)6月24日发布最新《世界经济展望》,估计2020年全球GDP将缩短4.9%,比较本年4月份的猜测又下调了1.9%。IMF一起将2021年全球经济增加率预期下调,由之前猜测的5.8%下修至5.4%。IMF标明,新式冠状病毒疫情对2020年上半年经济活动的负面影响比预期的更为严峻,估计复苏将比之前猜测的更为缓慢。估计以下国家将呈现同步的深度阑珊:美国(-8.0%)、日本(-5.8%)、英国(-10.2%)、德国(-7.8%)、法国(-12.5%)、意大利和西班牙(-12.8%)。

??钱银方针方面,美联储3月两度紧迫降息,总计下调利率150个基点至0-0.25%,的超低水平,并宣告敞开无限量QE。欧洲央行也前所未有大放水,在开端史上初次放宽简直一切约束大规模购债后,欧洲央行又宣告在公共卫生事件期间大幅放宽对交换银行借款的抵押品的要求,连希腊发行的废物级债券都能够承受。3月英国央行两次降息至0.1%的前史低位,在6月宣告了1000亿英镑的额定扩张方案。日本央行坚持-0.1%的利率,敞开无限量QE,继续加强钱银影响,以期应对疫情对日本经济发生的影响。3月和5月,韩国央行接连两次降息至0.50%,为前史最低水平。我国存借款基准利率虽未下调,但2020年以来,LPR已于2月和4月两次下降,其间1年期LPR别离下降10个和20个基点,5年期以上LPR别离下降5个和10个基点,流动性富余。

??从以往经验看,经济走势和钱银方针是影响房地产商场的重要要素。经济转温暖钱银方针放松,影响房地产商场升温,经济转冷和钱银方针从紧,按捺房地产商场升温。尽管就现在全球微观经济局势而言,经济下行危险仍非常严峻。但疫情以来,兴旺国家纷繁敞开无限量QE,多国利率下降至前史最低水平,全球可谓是前所未有大放水,因而各国股票、房产、黄金等多种财物价格遍及上涨。现在全球疫情局势仍然严峻,经济复苏远景也不容乐观,估计下半年全球钱银宽松趋势不会改动,10大世界都市的房价整体趋势还将小幅上涨。

??执笔人:上海易居房地产研讨院研讨员沈昕