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马光远:海南实施现房销售制度 如何影响房价走势

时间:2020-03-11 08:09 来源:光远看经济 作者: 点击:

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海南施行现房出售准则 

怎么影响房价走势

文 | 马光远

海南在3月7日出台了《关于树立房地产商场平稳健康发展城市主体责任制的告知》。这个告知里边,最引人瞩目的是说到,自文件印发之日起,新出让土地建造的产品住宅,实施现房出售准则。

我看到许多人很振奋,觉得这是对开发商的又一冲击,是发出了房地产调控不放松的清晰的信号。我想说的是,你真的太傻太单纯了。我可以清晰告知各位,在其时疫情对我国经济的影响十分显着的状况下,收紧房地产调控是不或许的。

这次海南楼市新政的中心并非要持续镇压房地产,而是特别强调要树立房地产商场平稳健康发展的城市主体责任。这个文件最大的亮点绝非什么现房出售(后边我会解说),而是榜首个以文件方法提出要全面落实城市主体责任。

▲ 图片源自摄图网

关于全面落实城市主体责任的提法,源自上一年的中心经济工作会议提出的“全面落实因城施策”,所谓全面落实,其实便是把调控的权限和责任交给各个城市,让各个城市依据本身房地产商场的特色,拟定调控方针。而不是全国一盘棋。这也是今年以来,全国60多个城市对房地产调控方针进行微调的首要依据。

当然,海南住建厅的担任人在解说时说的仍是比较官方:“各市县对本地房地产商场平稳健康发展负主体责任,要防止将住宅作为短期影响经济增加的东西和手法,坚持量体裁衣、归纳施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要拟定“一城一策”工作方案,提出年度调控方针和详细方针措施,努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间,保证完成房地产商场平稳运转。”

咱们必定要注意,这儿特别强调的是房地产商场的平稳运转所谓平稳运转,便是不能大起大落。所以,海南的房地产方针并没有收紧曩昔的房地产调控。下一步,海南各个城市会依据这个文件对本身的房地产调控方针进行微调,究竟,海南2019年房地产出资、出售由于实施严厉的限购方针而呈现了显着的回落。

至于规则现房出售,其实也不算什么新鲜的方针,更不是收紧房地产调控。我呼吁废弃住宅预售准则现已快10年了,在曩昔多年,许多当地也都在为现房限售做着预备。在2017年,广东省榜首发文鼓舞推广现房出售。在2018年9月广东省房地产协会下发的《关于请提供产品房预售答应有关定见的紧急告知》中,也主张逐渐撤销产品房预售准则,全面施行现售。我其时还写过相关文章,对此表示支撑。

曩昔十年,在房地产预售准则的存废问题上,我的情绪十分清晰:我国现在的住宅预售准则具有极大的缺点,彻底沦为了开发商的融资方法,推高了房地产职业的杠杆,一起,这是一个极端不公平的准则规划,缺少对购房者利益的维护,要么进行颠覆性的手术,要么彻底废弃,实施现房出售。

国内许多专家谈到预售准则,一般指出这个准则是学咱们香港的“卖楼花”。其实,这种说法并不精确,由于香港的卖楼花准则比咱们的预售准则可严厉多了。说咱们现在的预售准则和香港的“卖楼花”相同,那是对“卖楼花”的凌辱。香港的“卖楼花”以及美国等国家的住宅预售准则,不管在资金监管,仍是购房者利益维护上,都具有极端严厉的规划。

比方,在资金监管上,购房者不是一次从银行借款或许把购房的全款交给开发商,而是交给第三方监管账户,第三方监管方依照工程进度把购房款给开发商,工程完毕之后,检验没有质量问题,才把尾款给开发商。这样,购房者的利益得到了充沛的保证。

美国的住宅,绝大部分以现房限售为主,但也有少部分预售,美国的预售,购房者乃至有权参加房子的规划等等,在资金监管上也是相同的。现在我国许多人到美国买房,一些骗子中介要求把全款给他们的账户,记住,这是违法的,肯定是骗子!

▲ 图片源自摄图网

我国的预售准则,不只把资金监管环节淡化了,还把购房者利益的保证悉数省掉了,只剩下“预售”这个壳。我国的住宅预售准则最大特色有两个:一是在交房之前购房者就付出全款,二是购房者的预付款开端不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。尽管后来在资金监管上,也实施了所谓的第三方监管,但和香港的严厉监管比起来,依然是形同虚设。所以,咱们会发现,咱们在学其他人的做法的时分,都是把欠好的先学过来,把好的很少引入.我国预售准则这样规划的结果是:

榜首,购房者不论是全款买房,仍是借款,都是一次性把款交给开发商的,而房子什么时分拿到呢,一般都是三年之后。这等于,购房者提早三年把购房款给了开发商,假如借款,提早三年开端担负银行利息。而开发商呢,不只提早三年拿到了开发的一切本钱,并且提早三年拿到了卖房的一切赢利。就此而言,这是真实的空手套白狼的游戏。

第二,在一次性将购房款交给开发商的状况下,不只资金的安全没有保证。许多开发商将购房款用于其他出资项目,并且多个项目一起开盘,一起收取预付款和银行的信贷资金,还拿去炒地,持续推高地价。这等所以,开发商拿着购房款不断在各个环节加杠杆。假如房地产局势反转,一些高杠杆的开发商很或许资金链断裂,购房者或许不只拿不到房子,购房款都或许出问题。

其三,房子质量底子无法保证。许多当地关于预售底子没有硬性的规范,一些当地仅仅挖了个坑,就开端预售的状况举目皆是。最终房子建成什么样,购房者底子没有任何博弈的空间。至于成心延迟交房时刻,占用购房者的资金,根本成为职业的潜规则。

第四,即便后来,对购房者的预售款有了所谓的第三方账户,但这个第三方账户依然形同虚设,并不对房子质量,购房者的利益承当任何监管责任。

我国住宅预售准则的缺点是导致现在许多当地呈现严峻的质量胶葛的根子。这个准则,除了开发商支撑,没有人支撑。撤销这个准则,会严峻影响开发商的利益。住宅预售等所以开发商从购房者和银行那里取得了一笔巨额的并且将危险转嫁给购房者和银行的无息资金,等于提早完成了项目赢利,并且至少取得了三年的资金使用权,这简直成为我国许多开发商首要的融资方法,一旦撤销,开发商的融资本钱大增,等于需求用其他途径取得资金,而这需求很高的本钱。

这笔帐,开发商算的比谁都清楚。每一次一旦评论撤销,开发商都会群起而攻之,他必定会告知你,这样会让许多开发商当即破产,或许告知你,这样会推高房价,由于供给减少了。

但事实上,正如我之前所言,不要忧虑我国的开发商破产。我国的开发商是太多了,不是太少了,开发商企业全国十万家,许多都是玩空手套白狼,没有开发才能,只圈地,房子质量也无法保证,这样的开发商出局是功德不是坏事,我曾提出,80%的开发商应该死去。

这样,土地资源会真实会集到好的开发商手中,预售导致的杠杆也会下降,房价快速上涨的要素就会少一个。我国有多少人对立高房价,可是,对立也要考究技术含量,要对立到点子上。预售制,是最该对立,是最该呼吁早点废弃的。

▲ 图片源自摄图网

可是,我也是事实上告知咱们,在开发商激烈对立的状况下,预售在短期内很难撤销!这是我国房地产商场博弈的根本面决议的,购房者并没有多少话语权。并且,撤销预售最好的机遇,应该是房价处于上涨周期的时分,就现在房地产的趋势看,房价短期内上涨的周期根本完毕,曩昔三年累积的高杠杆现已让许多开发商面对资金压力问题。

房价在未来两年跌落的危险远远高于上涨的危险,未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种状况下,撤销预售的概率很小。所以海南这次在文件里边尽管说到要推广现房出售,但也清晰规则是,文件出台今后新拿地的项目,才实施现房出售。至于现在的存量土地项目,依然实施预售。呵护目的仍是比较显着的。

已然只要新拿地的项目,才完成现房限售,对整个海南房地产商场的影响就极为有限,由于在海南的开发商,土地储备都满足开发许多年。当然,海南可以首先出台这样的方针,我坚决支撑。现房限售,必定会成为我国房地产商场95%以上的项目的出售方法,预售只适用于需求个性化定制的别墅等高端产品。开发商尽管对立撤销预售许多年了,但撤销,是大势所趋,开发商也要有充沛的心理预备。

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