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最低1.2万/㎡!江宁这些小区卖疯了!但我并不建议买…

时间:2020-01-13 07:41 来源: 作者: 点击:

       姜娇 1月8日,由主办的第十届金鼎奖颁奖典礼上,2019年二手房尊龙d88.com小区热销榜单出炉

江宁典型热销小区TOP10如下:

数据陈述显现:2019年南京二手房成交主力仍旧会集在两江板块,其间江宁二手房全年成交超2万套。

成交量最高为麒麟东郊小镇,该小区上一年成交量超800套,位居2019江宁热销小区榜单首位。其次则是上坊的大里聚福城和科学园的天景山公寓这两大盘。

成交数据足以证明这几大小区卖得火,但并不代表将在2020下手二手房的买房人,也需求考虑这些小区。在我看来,这些都归于房子质量一般(乃至很差),但价格低、成交量高的小区

 

这些小区成交量高的原因如下:

1、小区体量大、房源质量一般(或较差):麒麟的东郊小镇有八大街区、麒麟紫荆城有六个苑、天景山公寓有十一个苑(其间春秀苑共72栋)、殷巷新寓共296幢......这些小区都是刚需超级大盘,人走到里边都会走失。所以体量大,是这些小区成交量高的一大原因。

此外,像麒麟紫荆城天景山公寓殷巷新寓、永欣公寓等都是拆迁安顿房,不只房源质量差,还有各式各样意想不到的问题。

例如:小区门禁好像虚设、外人可随意收支;内部人员鱼龙混杂,乃至还有传销窝点;房子房龄老、质量差,存在墙体脱皮,顶楼漏水等各类质量问题;小区物业不作为,废物乱堆,环境脏乱差;私拉电线引起火灾,有些电梯简单异响、下坠、关死,安全隐患多。因为体量大,人口多,车辆又乱停,形成交通拥堵严峻。

(2019年11月,江宁六合新城业主私拉电线,发作电动车充电自燃导致火灾。)

以上罗列的问题不一定每个超级大盘都有,但多多少少会有其间几种问题。

2、地理方位好,配套完全:上榜的小区均坐落江宁各个小板块的中心方位,地理方位好,日子配套完全。

东郊小镇学区是游府西街小学分校,小区西临钟山风景区,东傍汤山风景区,近市中心,日子配套包罗万象。科学园的天景山公寓近1号线,接近百家湖商圈、东山万达广场,日常日子十分便当。九龙湖的殷巷新寓坐落区域中心方位,紧邻殷巷商业区,近百家湖商圈,周边还有地铁3号线,配套十分完全......

(殷巷商业区)

日子配套完全,能满意人们的日常日子需求,是这些小区遍及优势。有的小区更是紧邻豪宅,但两者同享相同的配套。

3、价格低, 刚需买入多

在日子配套完全的状况下,低总价成了这些小区成交量高的主要原因。比较于周边3万/㎡的一般小区,殷巷新寓二手房均价只需2-2.3万/㎡;科学园板块二手房全体均价2.6万/㎡,天景山公寓二手房1.8-2万/㎡;禄口新房价已打破2万/㎡,安顿房永欣新寓二手房才1.1-1.25万/㎡......

因为这些小区许多都是安顿房或许刚需盘,户型以小面积为主,加上单价低,总价天然也低。

于许多预算有限的外来刚需客而言,在满意低价格和高配套的状况下,只能献身寓居舒适度了。价格、配套、质量往往是成正比的,所以这些成交量高小区也仅仅部分刚需客力所能及的选择。

江宁4万+高质量神盘有价无市 

相反,跟上述相反的一类二手房:质量高,价格高,但有价无市。

代表性楼盘如下:

百家湖:龙湖春江郦城  朗诗小巧屿  景枫凤凰台  

九龙湖:万科翡翠公园  银城千花溪

大学城:弘阳上院

......

链家网显现:均价近4万/㎡的龙湖春江郦城2019年全年成交13套,且87、90㎡小户型为主。

均价4.3万/㎡的朗诗小巧屿2019年全年成交12套,以85㎡小户型居多。

均价近4.2万/㎡的景枫凤凰台全年成交3套,其间两套87㎡。

均价3.9万/㎡的万科翡翠公园全年成交14套,以90㎡以下小面积居多。

均价3.9万/㎡的银城千花溪全年成交3套,其间两套为64㎡小户型。

均价3.3万/㎡的弘阳上院全年成交2套,一套77㎡,一套101㎡。

......

(以上数据来自链家,仅供参考)

以上代表楼盘均为各自板块内的标杆楼盘,品牌房企开发,质量高,物业好,小区环境优美。地理方位佳,日子配套全。

那么,为何有价无市呢?

个人认为,“有价”是因为江宁百家湖、东山、将军大路等中心板块,这几年一直是房荒状况。区域内老小区很多、次新房有限,高质量小区十分稀疏,才导致这些品牌次新房二手房挂牌价很高。

无市”主要原因便是价格太高,性价比低。首要,这些高质量次新房,许多都未满两年,税费较高。

其次,现在江宁新房限价3万/㎡,科学园板块的云逸都荟花园,建筑面积约94-164㎡,满意各类人群需求,均价仅要30300元/㎡。

秦淮有五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境、葛洲坝融创紫郡府等新房,高层3万/㎡出面,户型多样;叠墅3.2万/㎡左右,总价400万以上。不管刚需,改进皆可选择。别的,2020年,九龙湖、东山、大学城等板块仍有多个改进纯新盘上市。

在改进房源相对富余的状况下,又何须高位接盘一些价格迫临4万/㎡的二手房呢?

这些高质量二手房中小户型相对简单卖,因为单价高户型小、总价不高,仍是有人承受的。但大户型因为单价高、总价高,流通性就差了。

总归,刚需自身预算有限,一般不会考虑单价如此高的房源。而高端改进客则会优先选择3万/㎡出面的改进新房。种种原因导致这些房源自身挂牌价很高,但成交量却很低。

房子质量好,成交量高的小区 

选择置业二手房的买房人,天然想买到一套性价比比较高的房子了。今日,介绍的第三类二手房便是房子质量较好,成交量高的小区。

代表性楼盘如下:

百家湖:东渡世界青年城

将军大路:中航樾府 天泰青城苑

九龙湖:万科金域蓝湾  中粮彩云居

正方新城:银城蓝溪郡

大学城:东方龙湖湾  保利梧桐语  万裕龙庭水岸

......

均价2.9万/㎡的东渡世界青年城90天成交13套,近地铁、百家湖商圈,与朗诗小巧屿、龙湖春江郦城同区位,房龄不到10年,内部环境尚可,但价格比周边神盘低1万/㎡多。

均价3.6万/㎡的中航樾府90天成交14套,作为将军大路仅有一个品牌次新房,小区环境好,物业佳,价格合理,地理方位优胜,故而成交量高。

均价2.8万/㎡的天泰青城苑90天成交6套,该小区近地铁,以迷你小户型居多,总价低,合适过渡。

均价3.7万/㎡的万科金域蓝湾90天成交6套,相同是质量次新房,尽管小区环境比不上周边的银城千花溪和万科翡翠公园,但价格稍低。并且体量大,可选择的房源较多。

均价2.9万/㎡的中粮彩云居90天成交5套,该小区紧邻3号线地铁站,接近砂之船、同仁医院,环境尚可,价格比近邻的保利中央公园、新城玖珑湖价格低了5000-6000元/㎡。

均价2.2万/㎡的银城蓝溪郡90天成交12套房,小区坐落正方新城在建的拉小分校旁,周边高新产业很多,高知人群不断涌入。现在,区域房价已飙升到2.3万/㎡,蓝溪郡单价低,户型小,总价低,成交量高。

........

(以上数据来历链家网,仅供参考)

其他,像禄口、青龙山新城、上秦淮,因为区域内新房供货量富余,且大多都是品牌房企开发,所以优先选择新房,在此就不引荐二手房了。

以上性价比高的房源,都是质量、价格、配套三者比较平衡的小区。它们尽管没有神盘们的高配物业或许小区环境,但舒适度仍是比较高的。它们的价格合理,有的尽管不在板块中心方位,但配套完全,完全可以满意人们的日常日子需求。

写在最终:

1月8日第十届金鼎奖颁奖典礼上,曝光的“南京2019年度二手房数据陈述”显现:2019年南京二手住所共成交113466套,同比2018年上涨21%。这是继2016年南京二手房成交历史记录(15万套)之后,第2次打破十万大关。

(截止2020年1月11日)

即使成交量如此大的状况下,现在市场还存在着至少7.5万的库存(数据来历链家网,仅供参考)。依照2019年的去化状况,那么至少需求大半年这些二手房才有或许被消化。别的,2020年还有大批新房交给,此外还有大批房源度过限售期,涌向二手房市场。到那时候,市场上的二手房将越来越多。

据统计,截止2019年12月,南京市场上新房量库存已打破5万大关。新房库存富余,二手房库存越来越多的状况,有些二手房或许会降价出售。

接近年关,有想在春节前回笼资金的卖房人,会经过降价的方法急售房源,这段时刻也是下手二手房的一个好时机。

二手房买房主张:

                 1、依据自己的预算以及日常通勤确定买房区域。

                 2、尽量选择板块内性价比高的小区。(触及配套、环境、物业、内部人员素质)

                 3、实地去看,货比三家,仔细选。