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青岛房价重回2016年?

时间:2019-10-28 08:42 来源:和讯名家 作者: 点击:

  10月21日,国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,济南(楼盘)、青岛(楼盘)、烟台(楼盘)、济宁(楼盘)纳入统计。

  总体看,9月份商品住宅销售价格涨幅基本稳定。

  但青岛作为山东最好的城市,二手住宅9月份销售价格环比下跌0.7%,同比下跌2.5%。

  去年今年房价已经跌了20%。

  于是很多人喊出,青岛的房价将重回2016年底。

  我们回顾一下青岛的房价,2011-2016年9月房价稳定在1.25万左右。2016年9月-2018年8月直接暴涨至2.1万每平,上涨了约50%,这一年有人哭泣有人暗爽。

  2018年8月至今房价一路下跌,现在1.7万每平了。

  跌回2016年,也就是13500元左右,这意味着目前青岛的房价至少要下降26%左右。

  去年樱桃去考察青岛的时候就已经说过了,越偏远的地段,只要等房价翻倍之后,一旦没有了套利空间,市场必然进入下滑阶段,特别在同一个城市内,开始出现内部分化。

  所以青岛部分郊区是有可能会降落到2016年的水平的。

  2018年年底,房价在全国楼市调控寒冬中好不容易放缓脚步,这时候有一个城市却悄悄放开了限售,此径一度引发媒体热议,称其为打响楼市调控放松第一枪的叛逆者,它就是山东菏泽。

  此后山东三四线城市越来越被人们所熟知,这些城市的房价表现一点也不比一二线差,尤其是名不见经传的泰安(楼盘)、威海(楼盘)、日照(楼盘)成为了中国首批房价涨过万元的三四线城市。

  截至目前,山东16地市房价均价突破一万的城市共有5个,青岛、济南、泰安、威海、日照,另外烟台均价9855元/㎡紧随其后,像聊城、德州(楼盘)在8000-9000区间,淄博(楼盘)、临沂(楼盘)则更高一些在90000-10000区间。

  很多人会奇怪,为什么日照房价会怎么高?这里的日照可以换成泰安、临沂、淄博,甚至是这些地市级下面的小县城。

  就拿日照来说。

  在2018年在山东省GDP排行榜上,日照以2202.17亿的经济,排名倒数第二。

  2019年1月份,济南又把经济倒数第一的莱芜合并掉,以至于日照的经济沦为山东倒数第一,落得和枣庄比拼上下的尴尬局面。

  在很多山东人眼里,日照经济并不发达(这里没有地域攻击的意思),除了经济和工资省内倒数,让人印象深刻的是收费的海滩、钢铁厂,其他大型企业并不太多。

  然而就房价却惊人的突破一万均价。

  数据显示,2019年10月,日照最新房价均价为10148元/平米,最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中,最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五(青岛、济南、烟台、威海)了。

  经济倒数第一,房价却高居省内第五。这是很多人都想不通的。所以最近很多日照的刚需购房者都很愤慨。

  那么是什么托起山东三四线城市的房价呢?

  有人说是因为经济。然而事实上,这两年山东经济的发展并不顺畅,且因为产业结构偏于低端工业化,人均收入没有得到有效提升,不足为证。

  还有人说是因为人口,山东人口接近一个亿,住房需求量巨大。但数据显示,2018年在全国人口净流出量排行上,山东位列第二,山东这些年对外地人口的吸引力在逐年下降。

  不是经济也不是人口,那么山东三四线这波大牛市到底源于何处?

  答案很简单,就是耳熟能详的货币化棚改!

  货币化棚改是催升三四线房价的一剂猛药,山东表现得最为极致。

  从2015年到2018年,山东棚改规模一直都是高速猛增,而且一直稳居全国第一,更有菏泽这样的棚改大户全国闻名。

  大规模的棚改,以及对货币化安置的鼓励导向(如之前货币化安置还有奖励),催生了一大片拆迁户。

  昨日还穷的叮当响,今日便手握重金。手里拿着这么多钱干什么用?

  一看楼市这么红火,自己还没地方住,就只能填补积蓄再买住房,以此,一波接一波棚改促发的购房需求带动山东房地产市场一路飘红,销售规模从2016年就突破1亿平米,2018年更是高达13454.7万平米。

  山东三四线棚改规模之巨,时间之长,在中国历史上都是绝无仅有的存在。

  如果棚改货币化政策是山东三四线城市房价上涨的主动力,那么,何时买房的判断标准就相对很容易了,只需关注棚改政策的方向即可。

  2018年高达84.3万套,而今年竟然是21万套!下调力度不仅是腰斩,简直是冰刹。

  山东三四线城市棚改已经接近尾声,所以山东三四线城市的购房者不必着急上车,等房价回落,房贷利率下调后再做打算。

  如今山东的标杆城市青岛已经带头下跌了,未来两年后,山东三四线城市会重复青岛的故事,下跌不可避免。

  文章综合自樱桃大房子/子木聊房/济南楼市参考

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