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Q4楼市怎么买②|横盘期的深圳,是最好的下手时机吗?

时间:2019-10-02 08:41 来源:和讯名家 作者: 点击:

  “来了,就是深圳(楼盘)人”。深圳,一个年轻又充满活力的城市,吸引了一批又一批选择在这打拼事业、安放青春的人。

  深圳先行示范区政策一出,离开北京(楼盘)南下深圳工作的小美就立刻联系了代理公司,选择落户深圳。小美说,她身边越来越多的朋友选择落户深圳,而随着需求的衍生,眼见着深圳代理办户口的公司也越来越多。

  小美和她的朋友们选择落户深圳的原因很简单。因为,他们相信,深圳时刻真的来了,在这里,他们有释放青春的空间,这里也更容易安放肉身和灵魂。

  的确,根据广东省统计局数据显示,深圳在去年常住人口达1302万人,人口增加49.83万人,成为广东省人口增长最多的城市,人口增长数在2017年和2018年则连续两年领跑北上广。同时,广州(楼盘)人口增加动力也比较强劲。从2015年起,广州常住人口已连续4年以每年超过40万的规模增加。

  与此同步的是,深圳相较于其他一线城市迸发的楼市活力。据诸葛找房数据显示,“金九”首周新房表现并不乐观,全国20城新房销售面积回落,环比下滑14.5%,尤其一线城市下滑明显,仅深圳成交面积小幅上升,北上广成交面积分别大幅下滑37.7%、30.9%、2.4%。

  而财经作家吴晓波甚至预测,深圳豪宅的天花板价格可以再乘2~2.5,达到全世界顶级豪宅的均价,大约在80万/平方米。

  80万/㎡!深圳豪宅未来真的会走向这样的高点吗?现在的深圳楼市又是什么现状呢? 本期Q4楼市怎么买系列,将为关心楼市的人还原一幅深圳整体市场的真实图景,或许,在这里,你可以窥探到你的购房指南。

  示范区之后  深圳楼市大反转

  有人曾说,“深圳人”对楼市政策的敏感度排全国第一,政策的利好,牵动着每个围城人的神经。

  2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。明确提出到2022年前打好连接湾区各市的基础;在2035年前有更多便利大湾区各城及居民流通的措施,并在该年完成整个湾区建设。

  随即发生的是,根据机构数据,深圳在开年后的3月,新房、二手房合计成交近8000套,环比2月增幅是133%。成交量整个翻倍,显而易见背后是市场获得利好消息的躁动。

  6个月后的8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。《意见》指明了深圳建设全球标杆城市的战略定位,还指出建设社会主义先行示范区的全局性意义。

  诸葛找房数据显示,在8月18日后,深圳楼市以日均翻数倍的成交量再次见证了深圳人对这座城市的自信和热情。8月18日的一二手房成交总量是83套,在这之后的五天,19日至23日的数据分别是396、337、359、396、410,这样的热度持续到了8月结束。

  深圳本地媒体表示,8月份,在“示范区”未来之前,深圳楼市可以说一片冷淡,是每年传统的冷淡期,而8月18日之后,楼市迎来了大反转。8月末多个项目接连开盘,都获得不错的成交。

  关于深圳楼市的前后变化情况,90度也与开发商们有过交流。佳兆业提供的数据显示,佳兆业盐田城市广场在示范区后第一周客户来访量破700批,较之前大约增长20%,单周成交接近100套,成交较之前有所提升;而示范区之后,市场信心提振,公寓市场成交也非常火爆,8月公寓批售面积为29.57万平米,月度供应量为今年以来的最大值。

  虽政策利好使得成交量迎来几波高潮,但整体市场价格基本稳定。长期深耕粤港澳的佳兆业也向90度表示,同比去年,市场成交均价相对稳定,只是去化速度有所提升。

  房价的稳定在小美那里也得到了印证。小美属于改善一族,她需要卖掉自己位于龙岗区的房置换一套房。小美算了一下,去掉各种中介费和税费,相比两年前的入手价,小美的房子前后仅赚了1万元。

  有业内人士告诉90度地产,深圳自2016年起市场就进入了一个“横盘”阶段,由于政策管控,均价总体比较稳定,仅有宝安、南山、蛇口等个别区域维持小幅上涨。

  市场分化明显 外围城市降价力度大

  在与深圳资深人士交流一番过后,90度得到的另一个深圳楼市特征是:今年上半年,深圳楼市分化显著,公寓和豪宅异常火爆。当然,这与供应和政策有很大关系。

  比如,由于价格低、无户籍限制,公寓在深圳的表现非常火爆。有数据显示,从供应来看,2019年全年深圳拿预售的项目69个,这其中有一半多是商业、公寓项目。

  而豪宅的火爆程度不亚于公寓。这样的热度表现似乎与财经作家吴晓波的预测“深圳豪宅的天花板价格可以再乘2~2.5,达到全世界顶级豪宅的均价,大约在80万/平方米”,呈现了一致的走向。

  “有钱人不差钱,新型示范区,给他们提供了一个最好的避险资产的机会。”

  一位当地人士说,以南山区豪宅为例,由于靠海,作为海景房,周边邻近公园,环境较优,均价9万/㎡,均价 15万/㎡的豪宅,都很容易卖出。

  上述当地人士说,深圳楼市的分化,在同一类盘上也有体现。比如,住宅刚需盘上,老破小的成交表现就好一些。主要是因为今年上半年,由于深圳中心城区供应量较少,深圳的刚需人群除选择刚需盘以外,一部分选择了位置偏远、价格便宜的老破小。

  由此来看,价格稳定、成交量随政策波动、产品分化明显,似乎成了深圳楼市当下的现状。

  不过,值得注意的是,不同于深圳中心城区价格的坚挺,粤港澳大湾区中心城区外围城区的市场价格并未能稳住。

  上述当地人士举例说,在粤港澳大湾区的外围城市梅州售卖项目的某知名房企,项目开盘每平米即降2000元;而另一家粤港澳大湾区本地房企,虽然市场上并未传出降价举措,但实则降价力度也较大。

  一份送给置业者的购房指南

  目前的深圳楼市现状以及包括深圳在内的周边城市未来可能的走向,倒是给置业者提供了一份参考指南。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉给出了如下建议:

  第一,外围城区可挑可选。整个大湾区城市,外围城市供应量大,同时房企资金链都比较紧张,开发商让利幅度相对较大,加之市场预期的影响,外围城区房价不会明显上涨。目前算是可以入手的好时机。

  而以目前成交情况看,7-8月份,广州、深圳周边三四线城市市场热度犹存,佛山(楼盘)、东莞(楼盘)等成交量环比皆升。前期中山(楼盘)、珠海(楼盘)松绑了限购;近期珠海的中心区、横琴新区也放宽限购条件,外地人无需社保也有资格购房。所以,政策也相对宽松。

  不过,虽然未来深圳外围的房地产市场还有发展机会,但还需观察未来示范区能不能将各种利好规划落实到位。所以,外围暂时适合投资需求,如果自住,还需等待交通等诸多规划能不能落地。目前看,惠州(楼盘)、中山这样有规划的外围城市,房价都相对较低。

  第二,中心城区优势逐渐凸显。在外围楼盘逐渐降温的同时,市场刚需大多更加关注中心城区楼盘。因为归根结底,中心城区有更方便的交通和教育资源。在当下横盘的市场状态下,价格维持稳定。当下,刚需族可以开始慢慢看盘,但不必过于着急。

  第三,给公寓置业者的指南是,购买需谨慎。目前,热卖盘基本售完,市场上剩下的公寓鱼龙混杂。比如,个别住宅并不是商务公寓,是工改项目,居住氛围和户型设计都比较差,在购买时需要特别注意。在购买前一定要弄清楚是否通燃气、是商用水电还是住宅用水电,还需要关注周边规划及各项配套情况。

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