产品分类
您现在的位置: 主页 > 行业新闻 > 楼市乍现2只黑天鹅?!“限售到期”、“新版征信”真的利空楼市吗?

楼市乍现2只黑天鹅?!“限售到期”、“新版征信”真的利空楼市吗?

时间:2019-04-17 08:44 来源:格隆汇 作者: 点击:

  作者:刘晓博

  来源:刘晓博说财经

  最近两周,关于楼市有人在炒作两个题材:限售到期和新版征信。

  媒体制造的焦虑包括:

  第一批实施了楼市限售政策,而且限售期是2年的城市,即将迎来抛售潮,所以房价要跌了。

  5月1日,央行的新版征信系统上线,将“一网打尽”个人信息,你的任何品行不端都可能影响申请房贷,比如拖欠水电费、甚至频繁更换手机号码等。所以,有瑕疵的人要早点买房子了!

  其实,这两个消息的影响,都被媒体放大了、夸张了。

  楼市限售政策是厦门(楼盘)首创的,时间是2017年3月25日。据不完全统计,在随后的2年里,先后有50多个城市出台过限售政策。有的只限售新房,有的新房二手房都限售;时间则从2年、3年到5年,不尽相同。一般来说,普通商品住房限售期绝大多数不超过5年,只有个别盘设置了更长的限售期。

  进入2019年3月下旬,陆续有限售2年的城市,限售房产理论上进入了解冻期。一般来说,限售的时间是以获得房产证为基准的,所以二手房更容易到期。新房就有很大差别,多层一般会滞后1年,高层可能达到1年半到2年。

  也就是说,如果是新房限购2年,从你买房到限售期满至少需要3年,甚至是4年时间。所以,如果限售政策不调整,新房解冻普遍还要1年之后。

  二手房拿证的速度比较快,一般三个月之内可以拿到。贷款困难的时候,交易期限会达到6个月。所以第一批限售2年的二手房,最早也应该在2019年6月中下旬才能解冻。

  克而瑞新房成交数据显示,出台“限售令”后的6个月内,青岛(楼盘)成交817万平方米、广州(楼盘)成交431万平方米、东莞(楼盘)成交328万平方米、济南(楼盘)成交326万平方米、常州(楼盘)成交290万平方米、珠海(楼盘)成交107万平方米、厦门成交60万平方米。据此计算,共8城,3439万平方米。

  有人据此推算,未来6个月内,上述8个城市仅二手房部分“解除禁售”的房子就至少有1000万平米,可能出现较大抛盘。

  但问题是,上述城市都在过去一年加入了“降低落户门槛,抢夺增量人口”的竞争。而且耐人寻味的是,发改委正是在“限售陆续到期”的本月,公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》的重要文件,宣布了户籍新政:

  城区常住人口 100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;

  城区常住人口 300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

  超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  而限售的城市,基本上都包含在上述几类里了。

  也就是说,虽然解冻了一批“限售”的房子,但户籍人口也在增加,购房需求也在增加,而货币政策、信贷政策对楼市的刚需、改善型需求都是支持的。

  所以,根本没有必要为“限售解冻”而担心。

  那么,央行的“新版征信”5月1日上线之后,会造成大量居民申请不到房贷吗?

  其实也不用担心。新版征信上线后,央行、商业银行可以更全面了解客户,防范风险。但事实上,房贷带来的不良贷款比例是最低的,远远低于企业。而且楼市调控是因城施策,主动权在地方政府手里,而不在央行手里。央行一般会根据地方政府的要求,来配合。

  2019年是楼市成交必须回暖的一年,因为经济下行压力比较大。5月1日之后,一定会有少数信用差的人申请不到房贷,或者额度下降、利率上浮,但总体上房贷不会出现“断崖式下跌”。保持房贷平稳增长,是2019年的基调,住户贷款占全部贷款比重比例不会下降。

  展望未来,央行能给楼市的仍然大多是利好,比如降准、降息今年都一定会有。只是最近股市过热,央行暂时没有出手。

  所谓楼市的“两只黑天鹅”,都是自己吓唬自己。