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江北买房必看!动不动几百万的房子,看不懂这个就亏大了

时间:2019-01-21 07:58 来源: 作者: 点击:

黄青维 买房时大家都会听置业顾问介绍楼盘的容积率,许多朋友,尤其是初次买房的人基本听过就忘了,根本没明白容积率到底是什么。》》》今天绝密消息曝光:南京这里大批楼盘将清盘!新房告急!

江北买房必看!动不动几百万的房子,看不懂这个你就亏大了

今天,我们就来聊聊容积率,教你如何看懂容积率,挑选到最舒适的房子!

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什么是容积率?

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

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对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到房子的采光通风和居住舒适度。

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容积率怎么计算?

容积率计算公式如下:容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。举个例子:总占地10万平方米,总建筑面积10万平方米,容积率为1。

关于容积率,网上曾有人制作了一张简单易懂的容“鸡”率示意图↓↓

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图片很有趣,乍一看颇有道理,但实际却并非如此,正确的示意图应该如下↓↓

(图片来源于郑州楼市)

容积率较小,建筑密度一般也就较低,开发商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。从理论上讲,对同一小区而言,容积率较小,则房价较高;容积率较大,则房价较低。

容积率对居住有何影响?

影响一:人口密度

首先,容积率高确实可能会使小区人口密度增加,环境更加嘈杂,上下电梯和进出小区都可能会堵。人员流动大的话,安全性也会变差,对小区的物业和安防系统要求更高。

影响二:内部规划问题

其次,容积率高的小区楼层会比较高,绿地的比例也会相应的减少,楼栋距离过近,小区整体采光通风较差,居住舒适度也会大打折扣。

另外,小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。发生火灾、地震等突发情况时,安防难度也会比较大。

影响三:保值升值能力较差

最后,非超高层豪宅以外的高容积率小区后期升值保值能力较弱,二手房买家更偏爱低密社区。

所以,在资金允许的情况下,大家最好尽可能地选择产品纯粹、容积率小的楼盘。

容积率多大合适?

一个具有良好居住环境的小区,多层住宅应的容积率不应超过3,高层住宅的容积率不应超过5,而绿化率以不低于30%为好。

1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3-0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了,如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8-1.2,全部是多层的话,那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6、容积率1.5-2.0,正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0-2.5,正常的小高层项目。

8、容积率2.5-3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9、容积率3.0-6.0,高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上,属于摩天大楼项目。

对于一个楼盘的容积率大好还是小好,业界普遍认为,容积率越高的小区,居住舒适度越低,反之,舒适度越高。容积率过高或绿化率过低的小区在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题。

不过,并不是容积率低小区的居住舒适度就一定会高,还要结合建筑密度、绿化率等指标来看。

(图片来源于郑州楼市)

比如说上图的小区A和B,容积率相近,A是高层+洋房的组合,B是纯高层社区,A跟B相比,A缩小了楼间距,减少了绿化面积,居住舒适度反而不如B。

此外,一个小区即使容积率低、绿化率高,如果后期交付后没有好的物业维护,居住舒适度未必就会高。所以考虑一个楼盘的居住舒适度时,物业也是重要的因素。》》》南京精装房价地图曝光!江北的精装盘能买吗?

最后,为大家奉上48家江北主力在售楼盘的各项重要指标,大家可以现学现用,用上面的方法来比对比对这些项目~

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