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现场 | 毕马威北方房地产合伙人高松:企业收购物业公司要注意剥离不良资产

时间:2020-12-21 07:51 来源:和讯房产 作者: 点击:

  12月18日,“本钱?立异?品牌 中经联盟第12届年会—物业专委会”在北京启幕,会上, 毕马威北方区房地产合伙人高松宣布了《物业企业在ipo过程中面对的财政问题》的主题讲演。

  谈到最近物业企业在香港上市门槛一进步,致物业职业收买并购就成为热点论题。高松提出,有一些小规模物业公司,假如能卖到好价钱或许就考虑并购了。或许一些企业规模不大,但并购一家公司,两家公司联合上市或许要求就达到了。咱们猜测物业收买并购应该仍是一个抢手的论题,所以汇总了一下收买出资时在财政上要重视的问题:

  首先是收买的方法,物业公司收买的方法有很多种,最简略的一种,新签一个物业管理合同,或许现有的物业管理处替换一个物业管理公司。物业合同或许很难换一家物业管理公司,由于有法律法规的规则,不是那么简单换的,我就采纳股权收买的方法,还能够采纳财物收买的方法。在管帐处理上影响是不一样的,假如是新签物业管理合同,前史期间是不受任何影响的,新做出来的财物负债表也没有什么影响。假如是股权收买,最杂乱,由于股权收买比方按10倍的PE收买一家物业公司,账面上没有什么财物,涉及到物业的对价放在什么地方,对未来的财政报表会不会有影响。放在无形财物里,未来要摊销。放在商誉里是要进行测验的。所以咱们花的溢价的钱放在哪儿,一定要重视它对未来损益表的影响,对未来损益表的影响会直接影响上市公司的估值。

  剥离不良财物的方法及财政影响。收买物业公司不是一切财物都要,有一些财物要剥离,财政、税务上有哪些影响也要重视。

  前史期间不合规事项,企业计划去上市,收买的公司假如不合规,在谈买卖对价的时分必定要依照它调成合规之后的净赢利估值。比方社保的调整、公区收益的调整,收买的时分依照没有调整的合规性进行估值,上市的时分就吃亏了。所以上市前预备收买一家公司,一定要依照上市前的规范进行财政检查,保证估值的时分是依照合规的赢利进行估值的。

  收买的时分也会有一些对赌条款,这些对赌条款对财政报表也是有很大影响的。还有股权鼓励、内部操控等问题,我们并购的时分都是需求进行重视的。

  还有一些合规性,比方外包服务商的资质,是不是相关方,在香港上市过程中也是十分重视的。由于他要考虑物业公司也没有涉嫌把一些利益经过外包公司的方式转让给其他相关公司,外包公司的资质假如不符合规范也会影响上市组织。

  假如企业计划去上市,上市前财政的预备是必不可少的。一般应该依照上市的规范进行财政、税务的合规健康检查。企业上市过程中应该建立一个红筹架构,也是费时吃力的,在境外要建立账户,要找律师建立架构,组织好未来资金的建立。没有半年的时刻是打不完的,假如计划去上市,至少要提早半年的时刻建立红筹架构。此外还有合同的核对、内部操控内部管理的合规性,这些都是上市前在财政方面要做好预备。