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深圳房圈炸了!最严调控出台,接下来还能买哪里?

时间:2020-07-20 08:04 来源:武汉房姐 作者: 点击:

我是武汉房姐,资深房产出资专家。你相见恨晚的买房军师,现在已为10000人供给买房最佳解决计划。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清脑筋!房姐归于实战派只说对你最有用的操作和主张

重视“武汉房姐”微信大众号进入常识星球发问,以下精选问答内容来自“武汉房姐”常识星球

发问:房姐,深圳出严控方针了。很不幸被扫除在外。1.之前了解到夫妻不去民政局挂号,拿JLH证就能够有名额买房。那是不是能够不去民政局挂号,拿JJH证能够去打新买房?2.假如男方的深户还没到3年时刻,女方是有资历的,那买房能够只写男方的姓名,借款只用男方的借款吗?3.假如有必要要去民政局拿真JHZ,第二点的操作,离婚后女方的SFSD会有影响吗?其他,房姐怎样看这一次深圳方针的影响呢?深圳会横盘吗?对周边的影响呢?何时适宜入?

答复:你好,感谢付费!

今日咱们应该被朋友圈刷屏了,深圳出台方针调控。

首要内容:

1.满5年免增值税 2.调整750万豪宅线, 3.提高非普住所的首付份额 4.深户+3年社保 5.离婚+3年时限

对商场的影响:

1.添加买卖本钱和短期持有本钱

2.把刚需客赶到市郊,促进东部750万以内房产成交 3.冲击结离婚破限购的出资客 4.削减出资客份额,操控需求

接下来楼市走向:

1.短期内会横盘,乃至微跌(估计5%-15%),长时刻看涨。给了咱们足够的时刻。

2.虽然方针严峻,依然有洞可破 3.本地刚需客户自住板块还会坚持热度 4.大资金会出逃,去其他城市,比方北京 上海 广州 杭州 武汉等。

假如是刚需,能够下手咱们引荐的板块。假如是出资客,主张让子弹飞一会,看看商场表现。

发问:你好,我本年35岁,两个女儿,大的8岁,小的3岁。现在住在尚湖熙园(113平,余贷60万),上一年购入百步亭金桥汇2期的一手洋房,4跃5,6楼是赠送的斜坡顶阁楼。(204平,455万总款,借款135万),顶琇世界城还有一套45平的loft,现在租借中,4000月租刚好还贷。本年预备装饰洋房,可是深化了解后,觉得金桥汇的物业很差,最近下雨,洋房顶有好几处漏水的当地,业主和物业扯皮的事也十分多,所以萌生了卖掉洋房的主意,由于女儿在邻近上小学,十年内或许会一向住在该区域。1、我现在想把洋房卖了,在首地云梦台买一套196平的二手房自住。洋房新证,首地云梦台也是新证,税费或许会比较高,或是买仁恒的房子。请问我这样操作适宜吗,仍是缓一缓,等新证变老证后再去卖了买。2、现在手里还有200,年入大约300左右。现在买初中学区房,或是在武昌那儿出资,有什么好的盘能够引荐吗。3、还有便是我现在住的尚湖熙园,假如卖的话,什么时分出手最适宜。4、顶琇的loft主张一向持有吗。谢谢!

答复:你好,感谢付费!

房产出资忌讳频频换仓,买卖本钱太高,金桥汇主张持续持有,等二手房热度起来之后,再出手置换。首地云梦台相同也是刚需盘,你换来换去仍是在同一区域内的平等产品中挑选,没含义。改进要不换更好的地段,要不换更好的产品。主张现在先以出资的视点选筹,有了挣钱效应再考虑改进。

商住(含公寓、酒店式公寓、Loft等)、商铺、工作楼要依照增值部分的30%-60%来交增值税, 导致商住涨幅远远落后于住所,现已被京沪充分证明。顶琇世界城主张直接出手,出资仍是首选正常70年带花园小区的高层住所。

尚湖熙园持续持有,还有空间,即便卖也要等候商场回暖后。

武汉出资回报率最大的楼盘,详见常识星球内部共享。

发问:亲爱的房姐,你好,又来打扰你了。东莞清溪的公寓正在出手中,现在清溪没有新盘,再加上现在清溪的盘在涨,商场开端惊惧,或许我的公寓能出手,手上或许有46万,哥哥下一年8月天门的房子满二,届时或许有58万,月供4千,哥哥不承当月供,只赞同让我卖房自己操作,我户口在武汉,东莞作业5年,现在有3个计划。计划一,用搭档的姓名(搭档二套首付4成)和搭档在清溪买一套1.9的盘,适作为一下高评,我的首支付25到30万,其他的下一年和我哥的钱加起来在武汉买一套,或许在凤岗高评买大运的盘;计划二,等下一年和我哥的钱合在一同,一套武汉,一套沈阳于洪新城二手;计划三,下一年沈阳操作2套新盘;之所以急着问是由于搭档对和我在清溪买房报很大的期望,我怕耽搁他人,所以期望回一下我,我好做决议

答复:你好,感谢付费!

不主张跟搭档合伙买东莞。先把自己的房票,再考虑白叟票,最终才是代持和合伙买房。合伙买房是一个看似简略但其实比较检测操作方法和参加人心态的出资方法。假如操作欠好,不只影响房产出资的收益率,更影响和朋友的联系。合伙买房中首要的要害点在于两个,一个是赢利的分配,一个是价格的确认。

首要在赢利分配上。房产出资是各要素的调集,首要包含:房源、房票、操盘心力。比方现在用你搭档的姓名按揭借款,但之后他自己买房的时分,却由于有按揭借款记载而导致了首付份额提高;再比方买房卖房都需求名义产权人跑流程,而这个流程并不是幻想的那么简略。

其次是卖出价格上。合伙买房另一个难点是对卖出价格的确认,到底是120万,仍是125万,仍是130万卖出?不同人对房子评价纷歧,比较难达到一起。我自己阅历过的合伙买房项目,虽然都成功清盘,但却发现这儿面有十分多的问题值得考量和优化,这不是新手能够hold住的。

而从你的描绘中,判别你是房产出资的新手,因而主张先用自己的房票买。清溪的公寓出手之后,46万买武汉是最好的计划。

未来哥哥的房子出手了再持续加仓武汉或许沈阳。

发问:新人首问!房姐好!1、坐标惠州惠城区 2、子弹100,家庭年入30,现在夫妻两边名下无房无贷,征信上未表现夫妻联系 3、现在家庭2娃2白叟6人同住,大娃要预备上幼儿园 计划1:尽量GPGD金山湖片区、高铁北站片区各购入一套90-120平方的;江北片区购入一套带学位的,用来入户,也租借,自住租一套大户型或别墅,还能支撑的话,再持续买入(未跳出惠州[糗大了]) 计划2:先广州买入一套,租借,然后再在惠州一套带学位的自住。问题:1、计划1、计划2那个好?或许您有没有更好的主张,首要考虑增值、能租借;2、惠州的房子的确太多,现在惠州比较热的临深片区、金山湖片区、高铁北站片区,您以为那里比较好?3、深圳太贵没想过,但广州您引荐的黄埔、万博都限购,怎样破?4、能结合我的状况费事房姐给套计划不?5,现在深圳出了新方针,会导致惠州的房价上涨不?望房姐指点,感谢!

答复:你好,感谢付费!

出资视点考虑,优先计划2,深圳凉凉,现在买入其他几个一线城市是很好的机遇。趁广州商场还没有发动,敏捷进场。广州出资回报率最大的楼盘,详见常识星球内部共享。

惠州和东莞相同是环深,但两个城市的底子面彻底不同,惠州,不是一块未被开掘的凹地,反而由于终年不限购,早被开发商和出资客联合炒作过数轮。房价之所以低,并且极点扁平化,是由于两个原因。惠州的房子太多太多,严峻供大于求。惠州楼盘有一个显着特征,便是大盘、巨盘许多。从大湾区利好视点,肯定是深港广三核最大,莞佛次之,珠中惠再次,临深的时机,我个人以为东莞比中山惠州大,原因是工业;

从房产出资视点,要考虑就不止是这些了,为什么临深我一向不主张买,原因就在于临深的土地供给量太大,一手房苍茫多底子卖不完,二手要卖出获利底子打到骨折;房子不是买廉价,而是买涨,未来深圳的中心区与临深的价差会越来越大,不要被赤贫约束了幻想力。

广州破限购很简略,等广州有了挣钱效应再考虑下手惠州自住。

发问:房姐房姐,深圳现在这种姿态会不会呈现横盘个两三年的状况?

答复:会有横盘期 任何城市不或许一向涨 每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右 接下来需求2-3年时刻来消化价格 牛市完毕后还会阅历价格回调,10-15%都是正常水平 等刚需们都能承受这个价格的基础上,再开释利好,进入下一轮涨幅。

发问:集美貌与才调的房姐你好,刚参加星球,新人首问,字数有点多,请移目图片,谢谢!

答复:1.你这么个问法,我仍是主张不要简略测验炒股了。假如财富的锚真的从楼市换到了股市,关于普通人来讲,其实是个很大的坏音讯,由于金融割的比地产更快,华尔街真比地主有良知?恶作剧。地产是个方针强有用商场,乃至是个肯定有用商场,但金融不是。买卖周期开发商从拿地到开盘最快几个月,大城市隐形两年限售,金融T+1/T+0。

fzbc,地产有天然的普惠特色;股市有危险入市需谨慎,金融彻底没有。失望的结论是,或许不错的年化出资回报率要跟普通家庭说拜拜了。

炒股,3200点以上很难挣钱,你必定要抬杠,那便是概率问题,90%以上的都是赔本。至于你是不是那10%,仅凭决心是不行的。可是反过来说,2700点以下便是安全的,90%的概率是挣钱的。问题是,真的2700了,你会等2400;真的2400了,却又胆战心惊的以为1800。打败不了人道,仍是老老实实的买房吧。

2.农村户口长远看会越来越不值钱。ZF在土地开发中一向处于独占方位,形成土地买卖中呈现显着的剪刀差。一级商场(政府),二级商场(开发商)都赚的盆满钵满,也导致农地价值被轻视,农人的利益缺少有用的维护。

任何遍及9亿人口的福利,都没有价值。迁户口的利益是眼前看得到的,不迁的利益是长远而苍茫的。有关农村户口要不要转的问题,首要看有没有要拆迁的宅基地,有的话,留一个人头。没有就算了,地步不值钱,补助的金额彻底是象征性的。上一辈(包含这一辈人)大部分都对农村户口过火沉迷。

3.子弹150,假如月供才干不错,主张下手一线城市,北上广深都是更好的挑选,深圳大专学历能够落户。南湖是睡城,利好出尽,主张出手裂变2套潜力盘。你卖房之前把自己的户口和白叟的户口都迁到房子里,你的房票买一线城市,白叟票买武汉。

武汉出资回报率最大的楼盘,详见常识星球内部共享。

发问:美丽的房姐,我是新人。自己北京户口,北京作业,老家襄阳。北京一套90多平商品房和一套单位分的50多平老破小,襄阳一套商品房和待拆迁宅基地房。有人说北京单位分的房子也算名下房产,所以就没有北京房票了。子弹100,在武汉出资仍是在襄阳出资呢?我武汉也没有房票。谢谢。

答复:你好,襄阳这种城市最大的特色便是本地人口许多,也算是个小一点的中心,可是又达不到二线的程度,炒作往后二手房活动性干涸的太严峻。一手十分猛,学区十分猛,可是很简略掉坑里。短炒有必定出路,可是从长时刻来看,不值得长持,即便短期内冲高也会很短时刻内冷却,没有太大价值。底子归于雄1年,痿10年的城市。

湖北现在把一切的资源都给了武汉,武汉是中部城市群的老迈,只需把老迈扶持起来,才干带动周边的小弟们。各省都在做大做强省会城市,咱们出资也要看清形势,顺应潮流。

武汉破限购现在有7种方法,出资回报率最大的楼盘,详见常识星球内部共享。

发问:才智房姐,子弹二百武汉还有第二套买房资历,想出资武昌区域的融创一号院或东湖复地不知还有没有出资价值?引荐一下光谷笋盘。或武昌片区的学区房。谢谢!

答复:你好,融创一号院或东湖复地都是CEO盘。

出资咱们不引荐CEO盘的,买入溢价太多,留给咱们的赢利就少了,回报率不如刚需盘。假如非要挑选一个,主张优先复地东湖世界。至少学区十分好,只需学区安稳不被划出,复地的学票溢价就会一向存在。

武汉的CEO盘怎样挑选?

中心地段,江景,学区(真伪名校),物业 品牌,产品力,板块增量,活动性,商场预期等要素,有必要一同满意3个以上才干考虑。

融创就归于没学区还死贵这种类型,未来保值才干并不看好,横盘期大约率跑输大势。

武汉出资回报率最大的楼盘和学区房引荐,详见常识星球内部共享。

发问:自己坐标珠海,夫妻男43女42岁家庭月收入6个,12年起供首套房现自住夫妻两人名现市值700主还款男方月供1万,欠银行130个现有280个,想在五洲花城三期买入123平总价560.妹妹外地户口想出资珠海,看了格力海岸99平总价340万科第五园99平四房总价260中海星筑98平总价217宝龙城,她的资金不行想叫我和她一同一起出资白叟接力贷。请问计划1先把130借款还清,再典当贷,四成首付买五洲花城,剩余自己再用接力贷买金湾或高新区总价在300万的房,剩余80再和妹妹用接力贷一起出资。仍是另一种计划五成首付五洲再信誉贷40和妹妹接力贷一起出资。哪一种计划好是否有更适宜的组合计划?

答复:珠海这么贵出资不看好,有点像厦门了。内陆随意一个县的人口吊打珠海人口,常住人180万人口,广东省垫底,面积一千七百平方公里,仅比深圳小两百平方公里,金融和方针面和其他二三线城市比没优势,工作岗位少,但有一个中心统辖的横琴自贸区方位,特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯,(后边两个说起来都有点为难),一般只记住的是深圳特区,大湾区规划、自贸区获益最大的是深圳,广深两市对对周围的虹吸力大,珠海在各个维度都竞赛不过的。

珠海的人口未来也不会有大的改进,深圳接近的香港是有800万人口的全球高度昌盛的世界大都市,在资金、人才、金融、教育上促进深圳的开展,珠海接近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供给量大,二手商场出售令人堪忧,假如是自住能够在日子半径邻近下手。假如是出资考虑,深圳和广州都是更好的城市。妹妹实在要买,选金湾吧,尽量不要一起出资,能够考虑借款融资。

发问:房姐,虽然现在广州在CBD规划上多点开花,不少当地也收了地,大部分楼体也建起来了,例如金融城、琶洲、万博,可是未来广州的经济增加能支撑这么多商务区域的开展?就拿珠江新城来说,楼价的确上来了,但其实写字楼的空置率仍是挺高的。今后哪来的许多企业进驻这些商务区?没了企业支撑,这些所谓的CBD能开展起来吗?

答复:关于广州这样一个2000年的商都来讲,的确是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的,这个层面不像深圳,每个区都有自己的中心,比方龙华的“上塘-红山”、比方龙岗的”大运中心“,比方宝安的”宝安中心“ 所以你看到了常识城、白云新城、白鹅潭、才智新城这些听起来即若即离的概念,未来的不确认性十分高。

广州是一个”单中心“的城市,这就决议了以珠江新城为中心的城市,是一个同心圆的部分形状,常识这种形状伴随着城市的移动(便是向东、向南) 你说的金融城、万博、琶洲简直都是离珠江新城最近的商务区,除了万博间隔在15-17公里之外,琶洲就在江对面,金融城也不过6-7公里左,其实都契合商场天然延展的开展规律,一点都不必忧虑 广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块,仍是没有问题的。就比如珠江新城起来之前,天河北、农林下、环市东、春风东如同也许多空置的写字楼 城市的开展,就像滚滚的江水,一发而不可收拾。

发问:房姐你好,自己夫妻均42岁自在工作,武汉户籍,年入100--150万,奥迪Q5一辆,一女高二在读。青山住所两套: 融侨悦府18年入住新房--三房两厅126平,有30多万公积金借款 青城世界上一年全款200万购100平两室两厅住所一套自用工作(可在家工作) 现已没有购房资历了,请问有什么适宜的出资战略?攀枝花是否能够买房出资+养老?武汉哪些当地的商铺值得出资?谢谢!

答复:你好,攀枝花的气候比较许多声称宜居的城市好。假如你的确有冬天白叟避寒需求,不去管出资的话,能够买。朴实出资逃避,由于城市小,网红品牌效应也没有,增值潜力很弱。

商铺和住所不是一个逻辑。住所看的是涨幅,商铺看的是租金。门面房是商业流量进口,实在好的铺面都被各大地产商自我克制,规模化运营。买铺面是业余对立boss级专业对手。且铺面流量,这两年被电商 外卖途径 社群经济分流太多,未来市政规划、新商业项目也会严峻影响预期收益。商铺出路未卜,互联网化、电商化年代,商铺的价值存在巨大的不确认性,加上税费的影响,保值功用和住所没办法比。可是短期内 社区商业会坚持持久昌盛。

由于有些服务业的客观需求便是呆在无法被电商代替的最终一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适宜未来新的风口新的业态。商铺出资永久要比住所的不确认性更高。并且在国内,商办财物的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。

底商要看社区入住率、社区内底商仍是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人活动线、五公里内大型商超、归纳体规划等等等等状况。此外还有消费晋级、电商晋级、物流晋级各种黑天鹅,归纳来看出资底商十分差的出资,乃至不能说是出资,底子便是赌博。

刚好未来租金收益高,不是你眼光好,99%是命运好。假如你的底仓足够,底商租售比能到5%以上,能够恰当装备,作为现金流的弥补。主张开发房票持续买住所。已婚状态下也能够持续买入。

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发问:美丽睿智的房姐您好!最近很困惑。为了孩子教育,我于18年末卖掉北京向阳东五环外常营的房子,换了一套西城阜成门邻近50平的学区房,不到600万,贷187万,25年,利率5.88,利息约170万,月还贷1万2,利息占9千,有点心急,想尽快清贷。现在家庭年收入50万。自看了您的许多分析,我有些置疑提早还贷的行为是否正确。还有一件抑郁事,如您所说,我17年头高位买了天津宝坻市郊的一套旅行地产房,亏了近30万,想赔本卖掉用来还北京房贷,现在值60,假如卖掉,加上我手里20,能有80万。这样操作,用总计80万还北京房贷是不是很愚笨,仍是说用这笔钱做点其他什么?请全能的房姐指点一下我的木瓜脑袋。万分感谢!

答复:你好,多军的标准是:

1.标的尽或许性价比高 2.借款尽或许多 买房是为了让“曩昔的收入”保值增值,借款是为了让“未来的收入”保值增值。买过房的人都知道,没有哪一套房是真的需求还三十年的。

由于房贷是不变的,假定五年前贷的款,其时月供的购买力是200公斤猪肉,到了今日购买力大约只等于100公斤猪肉。那你现在供房,也便是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱,去还当年价值200公斤猪肉的钱,整整赚了多少?整整赚了100公斤啊。

再简化一下,便是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么?只需房价安稳,连涨都不需求,只需物价涨了,以上进程便是无危险套利,为什么你还会想着提早还贷呢?

所以关于多军的标准答案是:只需按揭利率不超越6%,那就等额本息30年,不要提早还贷。

宝坻旅行地产割肉出来,出资性价比高的二线城市。

发问:你好房姐,自己现在武昌上学,想买一套小两室,自住加出资,首付50-60w,你主张哪个盘?期房仍是二手呢?其他想请假怎样才干找到笋盘?

答复:你好,子弹60,主张新盘和二手笋一同淘。武汉回报率最大的楼盘汇总,详见常识星球内部共享。

实在去实践过看房200套的圈友都知道,能买到7折笋是十分难的。需求有特别联系,特别途径,特别信息来历才干够,这些资源都是需求时刻的沉积。新手刚开端淘笋,不或许拿到一手信息,刚开端肯定是中介圈里先转一遍,然后他们会告知联系好的客户,等这音讯传到你耳朵里,或许是十手信息了。

新手现在能淘到8.5折笋,现已是很不简略了,不想费精力淘笋,能够直接测验跟业主砍价。

详见常识星球内部资料《怎样买到 低于商场价50万的笋盘?

发问:房租,我刚参加中介工作,没有开单。很苍茫又想做这行?感觉比他人慢半拍?要怎样做?怎样才干打破自己。城市江西赣州!

答复:首要你要了解,什么才是好的中介?

这个问题的要害,在于你怎样了解中介?

在大多数人眼里,中介是一个帮他人「买房」的人物。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人了解才干预估规模的工程,大部分人会把「买房」看得过于简略,然后产生了一种误解:中介是他人我买房的。

买房,需求一个将军视角统筹规划,履行不同的过程。中介是分工工作,能够找房,处理借款,带客卖房。

能实在了解客户的需求,帮客户寻觅房源的;

业务素质过硬,能掐住卖家或第一时刻找到新出房源的;

银行交流过硬,本来只能贷500的,硬能给你交流找到贷足700的;

卖房别找你砍价,找客户软磨硬泡,找你密议划策的。

都是好中介。

发问:房姐,你觉得人生的意图是成功仍是美好?是应该跳出舒适圈,超越自我,仍是应该下降愿望,享用当下?人的才干、性情不同,是不是都应该去大城市、好公司,在竞赛中前进?最近在北京学习,发现北京人许多早出晚归,在我家园的人睡觉的时分,北京人却在地铁上,这么艰苦斗争值得吗?

答复:人生的意图是经过多元化的体会,取得美好。低层次的美好,来自生理、安全这些底子需求的满意。

高层次的美好,来自尊重、自我完成这些高层次需求的满意。

高层次的美好,带来的感触,是低层次的美好,所无法代替的。

当然,对绝大多数人来说,咱们没必要讲这些大道理。由于假如“下降愿望、活在当下”,其实只能获取到很有限的日子资料,十分被迫,只能获取暂时的安全,底子无法确保持久的安全。

为了获取更持久的安全,人们天性地期望获取更多出产和日子资料,在社会中占有更有利的方位。

渔夫骄傲地告知富豪:我不现已在晒太阳了么?

这个故事,其实不是渔夫的实在阅历,而是富豪编出来,讲给渔夫和渔夫的子孙听的。渔夫听了今后很快乐,持续晒太阳。

富豪微微一笑,回去持续日夜斗争。所以,渔夫的子孙,生生世世是渔夫;富豪的子孙,生生世世尽力成为富豪。

房地产注定只需小部分人能挣钱,咱们跑在大部分前面,手把手教你从0完成千万财物堆集。许多人给我留言发问,房姐精力有限,无法逐个回答。

请咱们重视“武汉房姐”微信大众号,进入常识星球发问,有问必答并送赠送价值10000元的内部资料;重要信息只在常识星球发布。

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