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广深写字楼市场博弈:需求放缓供应攀升 新商务区空置率高企

时间:2019-10-28 08:42 来源:和讯名家 作者: 点击:

  与传统住宅市场不同,一线城市的写字楼市场普遍被认为供过于求。写字楼租赁情况是经济发展的晴雨表,广州(楼盘)、深圳(楼盘)的成熟商务中心区写字楼市场正悄然发生变化。

  世邦魏理仕数据指出,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳写字楼市场空置率居高不下,一连创下多个“历史新高”。

  2019年第三季度,北京写字楼市场空置率上升至10.9%,创近八年来最高水平;上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%,创下近十年新高。

  纵观整个深圳,第一太平戴维斯最新报告显示,第三季度深圳甲级写字楼空置率已达22.4%,同比上升4.8%,部分片区如宝安区空置率超过50%,而南山区未来两年有大量新增供应,空置率或持续上升;第三季度广州甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点至3.7%,创历史新低。

  同属于一线城市,广深两地的写字楼市场却呈现出“冰火两重天”的特征。自去年第四季度以来,诸多金融公司大面积撤退,深圳写字楼市场的退租迹象显现,加上新商务区大量新增项目入市,将导致空置率进一步上升。

  一线城市“冰火两重天”

  写字楼空置率的市场变化情况,一定程度上可以从广深的地标性超高层建筑中窥得一二。

  近日,《中国经营报(博客,微博)》记者分别走访广州、深圳部分写字楼区域,发现广州写字楼空置率持续走低,达到历史新低;而深圳则相反,随着部分片区空置率持续上升,整体租金略有下降。

  记者走访珠江新城CBD最高建筑物之一的广州周大福金融中心(又称“广州东塔”)发现,整个广州东塔共有116层,其中7~66层为办公区域。

  据销售中介向记者介绍,广州东塔目前出租率大约为70%,租金在280元/平方米/月,目前已入驻包括大成Dentons、花旗银行、毕马威会计师事务所、视觉中国(000681,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)华南区域总部等企业。

  戴德梁行第三季度报告显示,珠江新城商务区部分物业下调租金,平均租金环比下降1.0%,从而带动租赁成交,在无新增供应的情况下,全市空置率降至3.9%,再创历史新低。

  作为当前深圳写字楼最为集中的片区,福田中央商务区的写字楼空置率却逐渐上升,租金亦随之下滑。

  以深圳最高地标建筑平安金融中心为例,2016年竣工时租金曾一度逼近600元/平方米/月,而据中原地产数据显示,当前出租价格集中在400元~500元/平方米/月之间。

  戴德梁行分析指出,第三季度对于福田区而言,其平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月,空置率上升1.05个百分点至15.47%。

  主力客群金融业所面临的宏观环境近期并没有改善,行业难言复苏,金融类企业需求处于萎缩状态,加上中心区较高的租金水平,市场略有下行。

  租金差别也是影响广深两地空置率的重要因素之一。

  戴德梁行数据披露,广州价格最高的两个区域为珠江新城、体育中心,甲级写字楼每月平均租金分别为211.3元/平方米、187.8元/平方米;

  而深圳价格最高的福田、南山区,甲级写字楼每月平均租金分别为272.6元/平方米、229.1元/平方米,差距较大。

  第一太平戴维斯商业楼宇租赁部高级董事黎青山向记者分析,“广深两地写字楼空置率相差较大,与租金高低、产业结构有关。香港、深圳两地GDP差不多,但写字楼租金却相差三倍,因为香港高端服务业能承受更高租金,对于广州、深圳而言,广州还有很多贸易、物流企业,产业结构决定了对高端写字楼需求小,租金相对要低一些,供求关系更容易达到均衡。”

  新商务区空置率仍高企

  广州和深圳作为一线城市,近年来不断扩展新商务区,写字楼的新增供应量可能会进一步导致空置率提升。

  对于深圳而言,当前重点建设的深圳南山前海商务区,在近两年内建设了大量的写字楼。据高力国际的报告指出,上半年深圳南山前海片区甲级写字楼空置率高达65.7%,这意味超过半数面积的甲级写字楼处于空置状态。

  记者近日走访前海写字楼市场发现,前海桂湾片区主要项目为华润前海中心和卓越前海壹号,多栋崭新的写字楼附近,行人十分稀少,一层商铺也都处于招商状态,暂时未有商铺入驻,一位现场施工人员告诉记者,“这些大楼都是在这两年盖起来的,有些还在施工。”

  华润前海大厦总建筑面积约34万平方米,由三栋国际甲级写字楼组成,最高塔楼高度近300米,将是今年前海片区最大新增供应项目。

  华润置地相关负责人告诉本报记者,“华润前海中心项目总投资约200亿元,是华润置地为前海量身打造的首个金融综合体。预计将于2019年底至2020年初交付,自持比例50%。”而对于记者提出的项目租售情况以及如何应对片区高空置率等问题则没有回应。

  值得注意的是,作为商业地产巨头,华润置地近年来对写字楼的大力投入有目共睹,2018年,华润置地在建及拟建的写字楼总楼面面积分别为229.15万平方米,同期写字楼在营总面积仅为63.29万平方米,这意味着未来几年入市的面积是在营面积的3.6倍。

  由于前海片区空置率持续高企,当地政府推出了补贴措施。租赁中介陈先生告诉本报记者:“现在前海多数写字楼都有政府租赁补贴,租赁面积不低于150平方米即可,但公司注册地址必须在前海。”

  另一家租赁公司的中介林女士则透露了更多信息,“这种租金补贴根据企业类型分为三类,补贴幅度在30%~50%之间,补贴上限金额在300万元~500万元之间,可连续补贴3年,一般是今年申请,明年补贴今年租金,总体还是要看企业的基本情况。”

  今年6月17日,深圳市前海深港现代服务业合作区管理局印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》(下称《租金补贴办法》)的通知。

  记者查阅《租金补贴办法》发现,补贴类别分为一般补贴对象、重点补贴对象、特殊补贴对象三类。其中,一般补贴对象面向所有企业;重点补贴对象指总部、持牌金融机构和上市等大型企业;特色补贴对象则指港企。

  林女士还告诉记者,由于之前深圳P2P公司、私募基金企业出现过大规模退租的情况,这类型企业目前在市场上都不太受欢迎。“如果你是P2P公司、私募基金企业,那进来会比较受限制,因为业主们都希望企业比较稳定,而且不希望自身的形象受到影响。”

  联合办公成租赁主力军

  新商务区大量入市的新写字楼将导致供应过剩,冲击已有的写字楼市场,导致空置率进一步上升。

  第一太平戴维斯的报告指出,2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场迎来九个新增项目(共11栋写字楼)入市,季内新增供应量共计约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍。

  截至2019年第三季度,全市甲级写字楼市场总存量环比上升11.4%至676.9万平方米。

  戴德梁行报告也指出,第四季度广州甲级写字楼市场将有三个项目集中入市,带来约24万平方米的新增供应,届时越秀和珠江新城两大商务区近两年来无新增供应入市的局面将被打破,全市存量将攀升至509.9万平方米。

  对于大量新增供应,联合办公的兴起成为吸纳新增和空置写字楼的主力军。此外,在不少公司退租、改租的情况下,联合办公也成为商业写字楼领域的黑马,甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。

  联合办公企业ATLAS寰图CEO陈思烺在受访时曾表示,“中国数量庞大的中小企业其实也有租用甲级写字楼的需求,这时候我们发现联合办公可以分摊很多成本,这样就能将进入门槛降低,吸引中小企业入驻,通过精细化运营,我们也能为租客提供更加多元化的产品线。”

  从2015年开始,联合办公行业就开始出现爆发式增长。在广州、深圳两地市场,联合办公运营商继续加速扩张。

  据高力国际的统计数据显示,2018年深圳有超过60家联合办公的运营商。戴德梁行发布的《大中华区的联合办公空间》报告则显示,至今约有40个主要的联合办公空间分布在广州的甲级和乙级写字楼、创意园内。

  寰图相关负责人告诉记者,受经济形势影响,不少企业下调其行业的未来经营展望,进而缩减开支、节省成本,而联合办公拎包入驻、灵活方便的办公策略可以满足企业摊销装修成本以及降低运营风险的办公诉求。

  官网数据显示,寰图一个联合办公工位的价格仅为2380元/月,并包含了前台接待、行政服务支持、免费茶水等相关服务,对于用人单位而言能有效降低各项成本。

  第一太平戴维斯深圳投资部副董事总经理吴睿指出,联合办公早期主要服务于初创类公司。但由于创业公司承租能力低、租期短、续约率低等特点,使得联合办公的盈利空间较小。

  未来应顺应需求端市场变化,部分联合办公品牌对办公空间以及功能进行改善,并且为大企业客户提供定制化服务。

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