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警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?

时间:2019-05-29 09:06 来源:和讯房产 作者: 点击:

    本文转载自公众号:“大伟看楼市”

  北京房地产市场是全国楼市最稳定的市场,天量供应下,价格不可能波动太大,北京(楼盘)的房地产调控可以说是其他城市效仿的典范。所有政策设计的都让开发商非常头疼。

  5月28日土地市场一场豪赌开始了!从调控角度看,中低端有了保障后,高端有所市场化是必然。

  一二线土地供应潮又开始了,特别是一线城市,从5月28日开始,将出现一轮密集的土地成交潮,北京、上海、深圳、广州,都将轮番上场。

  第一个值得关注的当然是“北京”528!

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

  合计4宗地块出让:

  1:海淀北部地区整体开发"西北旺镇HD00-0402-0102地块收到1份竞买申请,报名企业为:实创家居装饰集团有限公司,26.38亿。

  2:海淀北部地区整体开发"苏家坨镇HD00-0303-6031、6032、6033地块收到1份竞买申请,报名企业为:实创家居装饰集团有限公司。25.64亿。

  3:亦庄的地块基本也是底价,15亿,报价为北京国资公司。

  这3宗地值得聊的就两句话:

  1:商业配比多的现在所有企业依然没有办法,所有基本拿地的都是实体企业,开发商除了和产业企业合作外,不敢碰,这就使得6月份报名石景山地块的值得关注了,一半是商业。

  2:国资公司出手。

  这些不是重点!重点是孙河地块:划重点,这是最近3年第一宗城区不限价商品房住宅地块!也将是孙河区域历史上倒数第二宗住宅地块。

这从地块本身属性看,绝对是过去4年北京历史上,最优质的地块,可以说是孙河明珠!

  这从地块本身属性看,绝对是过去4年北京历史上,最优质的地块,可以说是孙河明珠!

  北京从2017年1月1日来,合计供应了保护商品房住宅的地块99宗,其中有94宗是限价的,不限价的只有5宗。

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

  基本都属于老少边穷区域,对比之前的纯商品房住宅地块,孙河地块完美!

  更难能可贵的是,这已经是孙河倒数第二宗住宅地块,另外一宗88地块是F1地块,属性不纯粹,配套比较多的商业。所以这一宗地块对于做高端的开发商来说,必然将拼命争夺。

  首先:简单的聊聊孙河历史,最后再说说这块地的豪赌!

  伟哥在软文里写过很多次,孙河是老天爷给饭吃的地方。这个地方历史到现在的签约额:

排行名次是从2010年开始,在整个朝阳区的排行榜。超过30亿网签的项目高达6个。第一个是龙湖的景粼原著住宅部分网签高达101亿。

  排行名次是从2010年开始,在整个朝阳区的排行榜。超过30亿网签的项目高达6个。第一个是龙湖的景粼原著住宅部分网签高达101亿。

  过去历史上这个区域的土地成交情况:截止日前孙河合计历史上挂牌过16宗土地,其中3次流标。已经成交了100.5万平米建筑面积,土地总价款高达406.76亿。楼面价从2012年的2万左右已经上涨到了当下的6万左右。

其次:聊聊这一次的10家企业豪赌!
其次:聊聊这一次的10家企业豪赌!

  已经报价的10家企业,可以说汇聚了国内、北京的多家开发商。

  伟哥觉得值得关注的有几点:

  1:相比以前的联合体大战,本次参与的企业自己赤膊上阵的居多,居然在10家企业里,只有2家联合体。过去习惯了联合拿地的企业,本次都单独出战。当然一方面与25亿的总价并不高有关系。但据伟哥小道消息,这些企业背后或多或少也带了其他企业,所以这次大战有15家以上的企业参与。

  2:10家企业里面有央企、有国企、有民企、有港资、有保险,基本上就代表了中国房地产现在拿地的主流力量对比。

  第三:为什么说这是一次豪赌?

  毋容置疑,孙河地方非常好,非常非常好,但为什么这算是一次豪赌?

  其实很简单:

  1:不限价就是不限价吗?

北京高端市场不缺需求,虽然有集中网签的影响,但2019年来,2000万+签约金额占市场商品房总比例高达26.2%。应该说如果有好的产品,特别是孙河最后一宗纯住宅地块上,价格是有想象力的。

  北京高端市场不缺需求,虽然有集中网签的影响,但2019年来,2000万+签约金额占市场商品房总比例高达26.2%。应该说如果有好的产品,特别是孙河最后一宗纯住宅地块上,价格是有想象力的。

  地块与其他限竞房相比,未目前限定价格,与区域内1月17日成交的旭辉中粮

  2902-14地块地块对比,之前地块33.65亿成交,报价企业5家。限价68924元,最高72370元。

  区域内目前限竞房单价都是7万左右。

  商品房(非限竞房)预售的平均价格分别是:8万左右。

  只对少数双拼、类独栋产品,有超过10万的预售价。

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

  所以,拿地相当于你要豪赌,限价政策放开。可以全盘限价在10万+

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

  2:限墅令!

  这个很多人都在关注,未来不能高低配已经成为趋势,这种情况下,1.1容积率的地块大概率也就是合院产品才能货值最大化。如果不能设计出别墅形态,那么这块地的限价上限很可能只有8万!

  地块起价已经5.6万,按照正常的成本计算,7.5万左右就是保本价格(地下货值)。

警告!5月28日,谁敢豪赌“孙河明珠”?张大伟

  如果溢价率达到了33%,那么这块地将是北京历史楼面价之王。(北京目前为止,住宅类楼面价历史排行榜第一是葛洲坝(600068)的丰台地王,7.5万,华嘉胡同因为无销售商品房物业不计算。第二为北京壹号院的7.3万,限竞房第一为四道口的6.97万)

  豪赌从下午3点半开始,这块地很可能也是北京2019年最好的一宗地。搬个凳子围观吧。